寫(xiě)字樓和商鋪不是剛需,不是民生,沒(méi)有政策紅利

作者: zhushican 日期: 今天更新 人氣: - 評論: 0

大家都知道的一個(gè)原因就是因為寫(xiě)字樓和商鋪轉手稅費太高,基本達到了售價(jià)的30%左右,一般人根本接受不起,所以,這類(lèi)物業(yè)的流動(dòng)性極差,也就造成了升值極差,這是大家都知道的理由,我今天要說(shuō)的這7個(gè)方面,并不是這個(gè)原因。

首先,我并不是完全否定寫(xiě)字樓和商鋪的價(jià)值,我買(mǎi)的也有,只是,購買(mǎi)商辦類(lèi)物業(yè)的風(fēng)險、難度、不確定性要遠遠高于住宅,買(mǎi)錯的機率大大增加,為了避免錯誤,我們又不是沒(méi)得選擇,我的建議就很明確,不碰即可,不看即可,如果自需,就租,拿錢(qián)投買(mǎi)別的就是了。

比如,你買(mǎi)了個(gè)寫(xiě)字樓,但物業(yè)水平、電梯維護、空調維護、車(chē)位租金及車(chē)位出售,這都是你不可控的,但卻和你的出租、出售息息相關(guān)。

舉個(gè)例子,鄭州高鐵站升龍廣場(chǎng),占據的是高鐵站最好的位置,但早兩年因為入住戶(hù)數不多,空調一直不開(kāi),讓整個(gè)寫(xiě)字樓出租死循環(huán),至今還是高鐵站空租率最低的,也是租金最低的,別忘了,這兒可是最好的位置。

比如,你買(mǎi)了個(gè)商鋪,但旁邊商鋪如果開(kāi)成了做鋁合金門(mén)窗的,或開(kāi)了個(gè)拷羊肉串的,你有什么辦法?你的店如何高端起來(lái)?你的鋪子是很難租出去的。

再舉上面的例子,鄭州高鐵站升龍廣場(chǎng)商鋪開(kāi)盤(pán)的時(shí)候,那是2013年,很多地市投資客提前一天來(lái)徹夜排隊,搶著(zhù)要買(mǎi),但如今因為物業(yè)不行,管理不擅,不是租金多少的問(wèn)題,是空租、租不出去的問(wèn)題!

問(wèn)題又來(lái)了,對于一些自用型老板來(lái)說(shuō),我每天要租寫(xiě)字樓租商鋪啊,我也不用買(mǎi)嗎?是的,你就直接拿錢(qián)買(mǎi)住宅,平常租寫(xiě)字樓和商鋪,就是了,這樣的話(huà),你在未來(lái)可進(jìn)可退。

除了流動(dòng)性差,為什么我這么堅決的不建議你購買(mǎi)呢?我們從其它七個(gè)方面來(lái)分析。

1

為什么你在國外看不到寫(xiě)字樓的開(kāi)工和建設?

我在溫哥華,悉尼,墨爾本,洛杉磯,多倫多考察的時(shí)候,這些城市也有塔吊和工地,但我幾乎看不到有在建的寫(xiě)字樓項目,全是住宅。

為什么?

因為這些城市在10多年前,寫(xiě)字樓就已經(jīng)過(guò)剩了!

這些城市的現在,就是我們中國城市的未來(lái)。

即使現在不蓋寫(xiě)字樓了,再過(guò)20年,我們目前城市在建體量,一樣也是過(guò)剩的。

2

寫(xiě)字樓和商鋪不是剛需,不是民生,沒(méi)有政策紅利。

不關(guān)乎民生的事情,永遠都是政策的棄子。

比如契稅優(yōu)惠、增值稅優(yōu)惠、個(gè)稅優(yōu)惠。

關(guān)乎民生的住宅,一直都有優(yōu)惠和照顧,但寫(xiě)字樓和商鋪從來(lái)都沒(méi)有過(guò)。

房地產(chǎn)調控了20年,從來(lái)就沒(méi)有寫(xiě)字樓和商鋪的事兒!愛(ài)死愛(ài)活從不過(guò)問(wèn)。

住宅漲價(jià)了,限價(jià)。

寫(xiě)字樓從10萬(wàn)掉到2萬(wàn),沒(méi)人過(guò)問(wèn),好像買(mǎi)的人活該似的。

住宅交房質(zhì)量差,維權。

商鋪交鋪后常年空租,維權都組織不起來(lái),為什么?都是投資客,都忙啊,有身份啊,丟不起這人啊。

3

受經(jīng)濟周期影響太大,金融屬性大大下降。

就業(yè)環(huán)境
經(jīng)濟周期
金融周期
規劃變動(dòng)
后期物業(yè)、經(jīng)營(yíng)
以上影響租金和升值的因素,我們統統無(wú)法控制。

經(jīng)濟危機時(shí),寫(xiě)字樓和商鋪率先被市場(chǎng)拋棄。

失業(yè)率增高時(shí),經(jīng)濟就會(huì )下滑,投資型市場(chǎng)率先被打擊。

信貸收緊時(shí),寫(xiě)字樓的按揭和抵押又率先被拋棄,比如現在,你手上有的寫(xiě)字樓想抵押,不是比例的問(wèn)題,是很多銀行根本就不接,但住宅,沒(méi)有銀行不接。

政府的規劃變動(dòng),對你已經(jīng)購買(mǎi)的寫(xiě)字樓和商鋪有較大影響,新區建設,CBD輪換,就業(yè)中心遷移,地鐵規劃,機場(chǎng)高鐵,交通高架,道路施工等。

4

時(shí)間節點(diǎn)也確實(shí)錯過(guò)了。

好機會(huì )也是有的,但確實(shí)很少,很難碰。

哪里有擠壓,哪里才有機會(huì ),比如北京史上最嚴厲的商辦類(lèi)調控,但,選擇難度依然很大。

站在2018年的9月份,在重點(diǎn)城市住宅全部限購之下,投資需求兩年前就已經(jīng)擠壓到了不限購不限貸的寫(xiě)字樓和商鋪領(lǐng)域,在爆炒兩年時(shí)間之下,即使有的好機會(huì ),也早被轉而涌來(lái)的投資客抬高了房?jì)r(jià),失去了洼地和價(jià)值,大概率下,80%以上都是坑。

比如,其實(shí)我也有買(mǎi)公寓。2016年8月份,住宅漲了50%,公寓還沒(méi)有動(dòng),價(jià)格很低首付還分期,但限購即將來(lái),需求擠壓將至,我快速出手,至今買(mǎi)的公寓房?jì)r(jià)都漲了80%,比住宅還多。未來(lái)租金更優(yōu)秀,這樣的機會(huì )是可以的,但普通用戶(hù)較難把握住,關(guān)鍵是,目前也失去了時(shí)間節點(diǎn)。

5

在經(jīng)濟快速增長(cháng)的經(jīng)濟體中,不要去購買(mǎi)長(cháng)線(xiàn)投資產(chǎn)品。


快速增長(cháng)的經(jīng)濟體中,資產(chǎn)價(jià)格的漲幅是最重要的,是應該最先關(guān)注的。

在歐美的慢增長(cháng)經(jīng)濟體中,每年GDP是2%左右的增長(cháng)率,收益6%就是不錯的收益,可以考慮長(cháng)持和長(cháng)期投資。

中國是6%以上的GDP增長(cháng),M2是每年10%左右的增長(cháng),社融是每年12%左右的增長(cháng),這樣的增長(cháng)之下,長(cháng)期投資通常不是最好的選擇,資產(chǎn)價(jià)格的漲幅應該是首選關(guān)注要素。

而寫(xiě)字樓和商鋪,因為稅費太高,無(wú)法轉讓無(wú)法套現,注定就是長(cháng)持物業(yè),不要去碰為最好。

6

受產(chǎn)品升級換代影響太大,現在的寫(xiě)字樓未來(lái)都是淘汰品。

目前中國的寫(xiě)字樓都是單個(gè)單個(gè)分隔銷(xiāo)售的。

目前海外成熟的優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓都是基金或公司持有。你在國外幾乎看不到個(gè)人出租的寫(xiě)字樓,都是整體持有,再出租。

持有和出售型物業(yè),其物業(yè)水平、辦公環(huán)境、辦公配套、企業(yè)入駐、企業(yè)配套之大不同。

未來(lái)的企業(yè),更愿意去哪種寫(xiě)字樓辦公?更愿意去哪些商場(chǎng)購物?全出售型寫(xiě)字樓會(huì )成為總部企業(yè)選擇嗎?全出售型商鋪會(huì )成為優(yōu)秀商業(yè)中心嗎?

肯定不會(huì )的!這些寫(xiě)字樓和商業(yè)在未來(lái)一定會(huì )被邊緣化!并逐步被市場(chǎng)拋棄!

7

反正是長(cháng)持,吃租金,抗通脹,不妨換個(gè)思維。

反正投資寫(xiě)字樓和商鋪就知道賣(mài)不掉,都是為了長(cháng)持吃租金,不妨換個(gè)思路,我去國外買(mǎi)個(gè)住宅,一樣吃租金如何?租售比并不差啊。

租售比差不多,但起碼有了更多用途,一是可以自用,二是容易變現轉手,三是也順便做了境外資產(chǎn)配置。

換個(gè)思維,會(huì )發(fā)現景色更美。

8

總結:

1、不看,不碰,不買(mǎi),就不會(huì )犯錯。

2、自用的老板,拿錢(qián)買(mǎi)住宅,租寫(xiě)字樓或商鋪,可進(jìn)可退。

3、熊市中依然是有結構性的住宅投資行情,比如,在目前非限購的城市,比如在人口流入的城市,緊盯米宅,或加入米宅VIP就是捷徑。

4、不妨換個(gè)思維,吃租金嘛,去國外買(mǎi)個(gè)租售比相當的住宅如何?升值更好,轉賣(mài)更容易,杠桿更方便。

發(fā)表評論
更多 網(wǎng)友評論0 條評論)
暫無(wú)評論

Copyright © 2012-2014 南昌寫(xiě)字樓出租 Inc. 保留所有權利。

頁(yè)面耗時(shí)0.0513秒, 內存占用703.04 KB, 訪(fǎng)問(wèn)數據庫16次

贛ICP備15006837號-3 www.ic.vip

南昌寫(xiě)字樓出租 南昌寫(xiě)字樓 南昌寫(xiě)字樓網(wǎng)