如何走出寫字樓難銷售的“圍城”

近期，在與開發商交流時，不少開發商都面有憂色地道出一件事——昆明寫字樓越來越難賣了。來自風之鈴地產研究中心的數據顯示，僅2013年，昆明市場上的寫字樓供應體量就達到了1858萬平米，但產品的去化率并不高。短期內，市場“難以下咽”。在供大于求的現狀下，開發商如何突圍，走出寫字樓難銷售的“圍城”，成了擺在眼前的難題。采訪中，專家和房企一致認為，堅持個性化、人性化、智能化，才是未來寫字樓的發展趨勢。
現狀 寫字樓供應今明兩年預計增加853萬平米
“暴食一頓，消化十年?！边@是前幾年業內人士對昆明寫字樓的形容。根據風之鈴地產研究中心統計數據顯示，2013 年，昆明市寫字樓的供應量達到1858萬平米。其中，包括市中心的158萬平米，東市區的140萬平米，西市區的396萬平米，南市區699平米，北市區的231萬平米，呈貢新區的234萬平米。而據統計，2013 年在售的寫字樓的去化率也不高。存量依舊不可小覷。當然，市場對寫字樓的需求是不斷增加的。但不可忽略的是，寫字樓產品的市場飽和度也是隨之增加。
目前，昆明在建、在售和在規劃的城市綜合體為40多個。到2017年，云南省籌備建150個城市綜合體，昆明的城市綜合體也將不斷增加。如果根據行業公認的黃金配比：寫字樓業態占城市綜合體總體量的10%-15%來計算的話，昆明寫字樓的體量將不斷增加。
而且2014年、2015年新增的寫字樓體量預計將達到853萬平米，包括市中心的73萬平米，西市區的104萬平米，北市區的36萬平米，東市區的71萬平米，南市區的390萬平米，呈貢新區的179萬平米。同時，城中村改造項目的完成日期也由原來的2013年底推遲至2015年底，政府也加大了政策支持力度。有專家預計，到2016 年，昆明寫字樓的供應將達到峰值。
昆明寫字樓的供大于求已然成為現實。而市場是否能完全消化，何時才能消化完這么大的體量，我們拭目以待。
原因 城市經濟發展迅速 寫字樓投資成新寵
至祥研究中心研究人員分析，舊城改造是推動昆明商業房產放量激增的關鍵因素。而項目所占據的區域和高額的改造回遷成本，使得開發企業必須通過高容積率來實現項目整體的利潤回報，而更高的樓層就必須通過寫字樓和公寓產品來進行補充。另外，有更多的項目希望通過興建高品質寫字樓來直接實現高回報。近年來，以萬達為首的外來大牌房企紛紛進軍昆明商業地產，帶來了前瞻性的寫字樓開發理念，吸引了不少大中型企業“豪購”，在市場中掀起軒然大波。不少本土中小型開發商亦競相試水寫字樓。
值得一進的是，政策支持也催生了樓宇經濟。橋頭堡戰略的實施、昆明建設區域性國際化大都市的目標以及金融中心的設立等政策的推進，昆明的經濟實現了
全面的發展。大量外商獨資企業、中外合資企業、省外財團、金融機構紛紛進入昆明扎根發展，催生樓宇經濟的快速發展。而同時，政府為了促進區域內的經濟發展，將會對進入區域的大中型企業給予相應的政策支持。
同時，縱使政府對房地產調控的態度依舊是“不放松”。但寫字樓憑借著“不限購、不限貸”的特點，明顯具備了較大的優勢。同時，作為職業投資人的吳波認為，比起純住宅產品來說，寫字樓在產品設計、項目品質、相關配套、商務金融氛圍等方面都處于較高水準，未來的保值、升值潛力可觀。
風之鈴地產研究機構分析師郭繁認為，隨著昆明環境下的交通改善、如地鐵，軌道的興起，呈現出遠郊或者說之前認為偏遠的地方如呈貢、如經開區優勢明顯，寫字樓整體呈現出市中心向郊區擴張的趨勢。因此，近年來，一些原本偏遠的區域如呈貢、經開區等寫字樓蓬勃發展。而隨著今年4月底，昆明地鐵1、2號線北段的開通，將直接改變昆明的城市交通格局，昆明將步入地鐵時代。因而，地鐵沿線的寫字樓產品將得到全線的升值。
隱憂 爛尾樓空置樓出現 或將致新“城市病”
市民李小姐表示疑惑：目前，昆明一些城市綜合體拼主力店，無外乎都是叫得上名字的那幾家；拼高度，可是高度就能成地標嗎？其實不然；拼內部配套，幾乎所有寫字樓的電梯都號稱不會讓你等的時間超過 30 秒；拼定位，幾乎都是 5A 或者是甲級、超甲級；拼品牌，中小型的房企幾乎沒有太大的競爭力，只剩下實力雄厚的大型房企在廝殺………
同質化現象嚴重，也已成為昆明寫字樓一道難邁過去的坎兒。
一般來說，城市病是指由于城市人口、工業、交通運輸過度集中而造成的種種弊病。除了環境污染、交通堵塞等一般城市病外，由于寫字樓供大于求而導致的居高不下的空置率、蓋了很多年未完的爛尾樓，即是新的“城市病”。而滋生這些新的“城市病”的細菌，則是房地產產品的供大于求和市場日漸增加的飽和度。同理，若是昆明寫字樓市場也大規模的供大于求，且寫字樓間的同質化日漸嚴重，岌岌可危的空置率和爛尾樓頻出，昆明是否也會出現這些“城市病”？