各地寫字樓同質產品上市體量龐大

  2017年，150個城市綜合體。不論是在建還是建成，都會讓2008年城中村改造之后的昆明，再一次擔憂地產供給的洶涌。
　　上一次是住宅，這一次，是商業寫字樓。700萬人口的城市，可以容納多少商業和寫字樓?
　　分流的人氣、不溫不火的運營、最撓頭的商管公司、誰痛誰知道的商業主……商業擴張，人氣成為真正捉襟見肘的軟肋。
　　寫字樓，在以城市綜合體開發為主的格局下，放量在所難免，而這一次來得尤為迅速。談及寫字樓銷售，地產企業沒了輕松的情緒，“差異化不明顯，同質產品上市體量龐大，所有人都有壓力，只是問題大小而已?！?br/>　　“投資100多萬元，100平方米，現在可以租30～40元/平方米/月?！蹦蟻嗭L情·第壹國際的業主盤算，“除了租金客觀，物業增值很快?，F在估價不會低于18000元/平方米?！?br/>　　作為正宗投資品，這樣的機會總是不多。不知從何時起，寫字樓的售賣單位，以層和棟來計算。
　　最典型的是中石油和中移動分別入駐南亞風情·第壹城和廣福城的整棟寫字樓。
　　世博會期間放量的寫字樓，昆明用了10年時間消化。多年前被業內人士稱為“暴食一頓，消化十年?！薄盁o論從交通、車位、設計、物管方面說，都不能滿足企業發展需要?！比蕽傻禺a公共關系部總監李程認為，中大企業改善辦公環境的動力很強，整層、整棟租賃和購買的需求旺盛。
　　相比住宅產品，寫字樓在產品設計、項目品質、相關配套、商務金融氛圍等方面都處于較高水準，投資屬性更強。
　　“做成小面積隔間的寫字樓雖然總價下來了，客群增加了，但拆散之后的銷售壓力在后面，零散產品不能滿足大客戶需求，再加上位置不好，小投資者也會有顧慮?！比诔墙痣A相關負責人說出了很多開發企業銷售的矛盾點。
　　與散客投資不同，大資金整層、整棟購買寫字樓后進行融資，既持有物業又能夠得到資金，開發企業也很快完成銷售，是多方共贏。
　　不過，最近寫字樓意向客戶卻有點“穩坐釣魚船”的意思。
　　“有點風浪起的意思，很多配有寫字樓的地產項目都給我打電話，約我到現場看看寫字樓，條件優惠?！弊龉こ坛錾淼膹埧傆幸赓徺I寫字樓，“城市向南發展，我也準備在南邊購置寫字樓，萬達廣場、潤城等項目都看過，也覺得很好，不過最近又有很多開發商打電話邀約，也有誠意給出更為優惠的條件，就開始猶豫了。是不是可以慢慢挑一下?”
　　數字壓力
　　風之鈴地產研究中心的數據顯示，2013年，昆明市寫字樓的供應量達到1858萬平方米;2014年、2015年新增的寫字樓體量預計將達到853萬平方米。
　　市場需求不可能如供給一樣放量暴漲，投資客戶有了更多選擇空間、更大議價能力，其閑庭信步的姿態，也就不難理解。
　　按照區域統計，2013年～2015年，昆明寫字樓供給分布為：市中心231萬平方米，東市區211萬平方米，西市區500萬平方米，南市區1089萬平方米，北市區的267萬平方米，呈貢新區的413萬平方米。
　　從目前城中村改造情況來看，昆明382個城中村有229個城中村已面向市場，再加上城中村改造項目的完成日期也由原來的2013年底推遲至2015年底，政府也加大了政策支持力度。有專家預計，到2016年，昆明寫字樓的供應將達到峰值。
　　“只是感覺寫字樓突然多了起來，還沒有什么概念，數據太驚人了。即便是重慶，寫字樓放量也沒有這么大，昆明短短3年時間，竟然有2600萬平方米的寫字樓出來，那可要好好研究一下，購買計劃要仔細制定?！鄙藤Q公司文總開始盤算。
　　“150座城市綜合體，700萬人口，簡單推算為每個城市綜合體100萬平方米，住宅占60%，商業和寫字樓各占20%，僅這一數據演算，寫字樓面積就達到3000萬平方米，人均面積為4平方米?！蔽目傊边粕?。
　　從南亞風情·第壹城到欣都龍城，再到金平果寫字樓、七彩俊園寫字樓，期間眾多寫字樓項目都有整棟引進企業總部，客戶整層購買的業績，也表明昆明對寫字樓市場的需求強勁，可需求卻是不斷被消化，時至今年，寫字樓市場是否還如此前般炙手可熱?
　　“現在壓力很大，未來也不可小視?！本G地香港集團助理總裁許文珉在綠地云都會開盤現場坦言，“開盤貨包不大，以試水為主，寫字樓不比住宅，壓力不小?！?br/>　　銷售壓力，對只剩1棟寫字樓的廣福城，沒有太多感覺?！耙驗榇媪坎欢?，再加上廣福城將會在寫字樓產品的差異化方面下足工夫，讓產品競爭力大一些，所以并不擔心?！奔蓮V福策劃部經理孫暉很坦然。
　　保持如此心境的地產企業或許是少數，近期市場釋放的信息，也大有深意。
　　不久前，昆明西山區推出《加快樓宇經濟和總部經濟發展扶持獎勵辦法》，并成立總部、樓宇經濟發展工作領導小組，負責制定樓宇經濟和總部經濟發展政策措施并組織實施。
　　該辦法分三大類對企業進行獎勵：一是樓宇投資經營主體，設納稅、固定資產投資、招商入駐、特色樓宇、設立物業公司和管理服務6類獎勵。二是商務樓宇入駐企業，按納稅金額分7類進行獎勵，企業最高可獲實繳稅額3‰的獎勵，且50%的獎金用于獎勵企業法人代表。三是總部企業，設財政、增資、搬遷企業和用房補貼4類獎勵等。
　　在商務寫字樓放量數字巨大的背景下，以稅收等政策刺激企業入駐，在大環境下，對區域內商務寫字樓的競爭優勢有了不小提升。
　　吸引力在哪
　　對于寫字樓的評價，業內很注重血統。
　　“此前一位客戶手持4000萬元，只求大品牌高標準寫字樓?！北＠颇现脴I總經理廖志勇說，強調血統，是對開發企業建筑形態、產品品質、物業服務、科技理念等標準的認同。就像廣州中信大廈，1997年建成至今，仍為廣州地標建筑。
　　落位昆明，保利中心、萬達雙塔，未來的綠地中心等均有品牌地產企業的純正血統，吸引力自不必說，對投資者而言，把握市場需求的產品，也是魅力所在。
　　“創業大廈或許也是一個出路?！崩畛陶J為，寫字樓不一定非要高大上，要挖掘市場經濟中的新增亮點，比如物流鏈企業。
　　物流鏈企業往往是微小的，需求也僅為一張辦公桌、一部電話、一臺電腦和碩大的倉儲空間?！捌髽I雖小，但現金流充裕、數量眾多。如果能夠設計出租金低、功能性強的產品，差異化競爭優勢就非常明顯?！?br/>　　寫字樓更為細分的服務延伸也是大有文章可做。李程介紹，寫字樓商務中心是比較常見的功能，更為深層次的服務即企業不做會客室、電話視頻會議室、茶歇區等功能空間，由整棟寫字樓為進駐的企業提供，入駐企業僅需租賃基礎辦公室即可。
　　在此基礎上，更有企業承租寫字樓后，進行統一裝修、采購設備，真正實現拎包入住后，企業按月支付房租，免去企業初期裝修、購買設備、更換電腦等投入，寫字樓市場服務功能更為細化。
　　商務寫字樓，在同質化產品中，挖掘差異性賣點，附加個性化服務，是最容易提出，卻是最考人的落地工夫。天量數字面前，沒有投機取巧的時間和心存僥幸的機會。