一線城市仍是寫字樓市場投資熱點

  世界領先的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日發布《MarketScore：中國物業投資指南之辦公樓篇》。報告指出，得益于快速的經濟增長和作為全球第二大經濟體日益凸顯的重要地位，中國已逐漸成為全球房地產投資者在亞洲的主要投資目標。雖然投資者們對中國房地產市場一直興趣濃厚，但投資者（尤其是境外投資者）在制定相應的投資策略和執行收購時卻通常會面臨多重困難。中國區域間較大的經濟與社會發展差異無疑給地產投資者們帶來巨大挑戰。
　　 為幫助投資者理清錯綜復雜的中國房地產市場，并為投資者發掘最具投資潛力的城市及物業類別，世邦魏理仕從投資風險與投資收益的角度出發，以各類物業市場發展的核心驅動因素為主要變量，建立了MarketScore投資分析模型，并對中國15個主要城市的寫字樓市場、零售物業市場及工業物業市場進行了分析與評分。
　　作為世邦魏理仕MarketScore系列報告的第一部分，本期將重點關注寫字樓市場。零售物業和工業物業市場的分析報告將會在2014年陸續推出。
　　通過MarketScore模型對中國15個主要城市寫字樓市場的分析顯示，一線城市仍是投資熱點，其中北京與上海在MarketScore模型的排名中分列第一、二位。一線城市的突出表現主要得益于其寫字樓市場相對較低的風險和比較穩定的預期投資回報，以及良好的市場基本面。然而大多數一線城市面臨的主要挑戰是投資回報率偏低。據世邦魏理仕數據顯示，四個一線城市寫字樓市場的凈回報率目前只在4%至5%之間。
　　二線城市在MarketScore模型中整體評分落后于一線城市。這很大程度上是由于二線城市寫字樓市場空置率普遍較高，而且未來新增供應充沛，而市場需求的成長與供應明顯脫節。但是二線城市所面臨的挑戰并不意味著投資者應該完全放棄這些市場。相反，由于二線城市市場起點較低，其增長前景更加廣闊，并可能為投資者帶來更好的投資收益。在二線城市中，武漢表現最為突出，這在根本上得益于武漢獨特的區位優勢和在中央政府“中部崛起”政策支持下的經濟騰飛。而一些備受關注的二線城市卻在MarketScore投資分析模型中得分偏低，例如重慶和天津。
　　北京寫字樓市場在MarketScore排名中居于首位，這主要得益于其良好的市場基本面，以及在歷史租金增長水平、空置率及未來新增供應等主要指標項上表現極為突出。但北京寫字樓市場過去幾年租金飛漲的局面也引起了外界對其市場可持續發展的擔憂。北京兩個主要寫字樓商圈——金融街[最新消息 價格 戶型 點評]（行情，問診）與CBD——在世邦魏理仕《全球優質辦公樓租用成本調查報告》排名中位列第三、四位。然而作為中國的政治中心以及大部分行業監管機構的所在地，大多數國有企業和部分跨國公司仍將選擇北京作為其在中國或者華北地區的總部。展望未來，北京寫字樓市場需求平穩但供應緊張的局面在未來兩年內將不會有根本性的改變。
　　上海寫字樓市場在MarketScore排名中位居第二。得益于其在市場流動性和年均凈吸納量等指標項上的突出表現，上海在投資風險方面綜合得分最高。作為中國的金融中心，上海已經吸引了491家世界500強企業入駐。最近在上海浦東成立的全國首個自由貿易區無疑會吸引更多跨國公司和國內大型企業落戶上海。上海寫字樓市場的主要挑戰來自于未來兩年內旺盛的新增供應，同時上海寫字樓市場4%到5%的投資回報率較其它國際大都市也相對偏低。
　　武漢寫字樓市場在MarketScore排名中位列第三。在過去十年中，武漢寫字樓租金年復合增長率高居15個城市之首。隨著全國高鐵網絡的建設發展，武漢已經成為連接中國東西、南北的重要交通樞紐，區位重要性日益彰顯。隨著近幾年城市經濟的快速發展，武漢將會吸引越來越多的國內外企業入駐。武漢市場最大的挑戰來自于未來充沛的新增供應。未來幾年的供給高峰無疑將會使武漢市場寫字樓租金增長放緩，但這些甲級寫字樓新增供應對提高武漢寫字樓市場的整體品質有著積極長遠的影響。